12月26日下午，新质·新力——2023湾区产城创新大会在深圳举行。国内产城研究领域的专家学者以及来自产业园区、金融机构、企业的代表百余人齐聚一堂，探索产业趋势、交流实践经验、碰撞思想火花，共同探讨大湾区产城高质量发展、锻造新质生产力的良方。
本次活动由南方报业传媒集团指导，南方报业传媒集团深圳分社主办，南方+深圳产城频道、深圳市创新企业育成研究院、亿翰智库、深圳创业投资同业公会联合主办。
会上，湾区产城50人——走读“深圳产业力量”计划正式启动。该计划由南方报业传媒集团深圳分社发起，深圳市企业技术创新促进会、亿翰智库共同主办，将于2024年挖掘深圳奋斗者和创新者的精彩故事。
撰文：李嘉耀邱永宽冯少文
摄影：朱洪波
深圳始终向“新”，产园承载领先动力
中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。会议提出，要以科技创新推动产业创新，特别是以颠覆性技术和前沿技术催生新产业、新模式、新动能，发展新质生产力。
谈到新质生产力，必须看向深圳。当前，深圳统筹推进以先进制造业为骨干的20大战略性新兴产业集群和8大未来产业的发展，可以说，深圳始终向“新”而行，在发展新质生产力上，提前布局，蓄势赋能，引领大湾区乃至世界之“先”。本次大会的举办正是期望在深圳这座创新之城，打破传统行业边界，以新兴产业发展为议题，以政策、科技、金融、空间等为要素，为产城创新和融合发展助力。
深圳从蛇口工业区起家，逐渐发展为产城生态效率最高、营商环境最好的中国现代化超大城市之一。“产业园区聚集领先的科技企业和高质量产业，现代信息网络、交通网络将园区和城市紧密相连，形成了一个相互融合、协同发展的产城格局。”粤港澳大湾区产园联盟理事长、深圳市创新企业育成研究院院长郭宏伟致辞时认为，打造富有生命力的创新育成生长体系是园区未来的核心竞争力。
亿翰智库董事长陈啸天在致辞中强调，迄今为止，中国的产业、产园领域仍有底层、基础性的课题亟待研究。“我们将在研究、数据库、圈层三个方面持续积累，与业界携手、整合资源推动行业发展。”
企业变产业变，深圳园区发展模式也在变
在“粤港澳大湾区高质量发展与产业园区转型升级”主题分享中，中国（深圳）综合开发研究院副院长曲建指出，传统的产业园区开发模式已走到尽头，土地增值、租金收益等业务难以为继。“企业变了，产业变了，园区也要变。”他展示粤港澳企业经营大数据，指出园区在选址定位、延伸服务、产业链接上必须顺应时代变迁。
曲建建议，园区提升竞争力，应重新进行规划布局，根据当下的产业趋势调整整体定位和服务内容，审慎规划产业引入范围、布局产业承载空间，并厘清开发模式中盈利、投融资和管理运营三类细节。
2022年11月，深圳发布“工业上楼”5年计划，提出未来5年供应1亿平方米“质高价优”的产业空间。随后，深圳72个工业上楼项目动工，建设厂房面积达到2306.5万平方米。对此，专家在“‘工业上楼’底层逻辑及趋势”主题分享中透露，深圳为调动国企、民企、社区积极参与，创新采用“三审一签”的审批机制。“工业上楼资金需求量大，深圳国有银行提供了强力支持。”他说。
专家分析称，工业上楼具有“高品质、低成本、定制化”的特点，尤其在“定制化”方面，“20+8”产业企业的空间生产需求特异性比较强，如生物医药、智能装备等类型的企业。“工业上楼可以进行结构性和功能性的定制化，建设满足企业所需的生产空间。”
当前，不少产业园区选择经由公募REITs推向资本市场。博时基金基础设施投资决策委员会委员、博时基金业务资产运营负责人刘玄在“产业空间，如何通过REITs由重变轻”主题分享期间称，今年REITs的二级市场波动较大，不过深圳REITs整体资本表现尚可，这有赖于企业经营活跃度较高，租户分散性较高。
刘玄表示，部分企业希望推动产园资产通过REITs上市，售卖资产、赚取利润，不过，近期监管层面对于产业园区项目的合规性、重大性、建设性提出更高要求。“走REITs并非短平快的工作，要有一个长期运营合作的想法和态度，才能够把这一条路走通、走好。”他说。
面对复杂环境和预期，把有限资源花在刀刃上
会议尾声，亿翰智库产业研究院院长黄新云发布《2024产业园区发展策略展望》。他表示，2023年产业园区市场呈现“招商波动大”的特点。“从一线市场来看整体保持稳定，但当中REITs和近郊园区承受较大压力。”聚焦到大湾区方面，他表示，区域内竞争非常激烈、去化周期较长，整体价格下降幅度大。
“复杂”是亿翰智库选出的2023年产园年度关键词。“我们既看到一些企业往资本化方向走，规模快速扩张，也看到传统企业整体收缩。”与此同时，产业园区在定位、业务模式、算账逻辑上都在发生剧烈变化。
黄新云说，面对复杂的环境和预期，产园运营者可采取滴灌模式，一方面深度优化传统路径，挖掘结构性机遇，实现效益的最大化；另一方面探索创新的业务模式，组建高效的综合运营体系，打造科学的基建管网检测系统。“滴灌不是简单的节流，而是该省省该花花，把有限的资源花在刀刃上。”他说。
“园区运营的好功夫往往在园区之外。”黄新云说，“我们一定要保持更加乐观的经营心态，积极看待行业发展前景。”
